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          發表于: 2018-9-14 09:53:11 | 只看該作者 |只看大圖 |倒序瀏覽


          未來,在廣東,購買共有產權房滿10年后,購買人可以一次性買下剩余政府所有的產權,獲得完整產權。


          如果是通過行政劃撥方式供地的共有產權房,轉為商品住房時,承購人還要補交相應土地價款。


          9月11日,廣東省住房和城鄉建設廳官網發布《關于推進共有產權住房發展的指導意見(征求意見稿)》(下稱《征求意見稿》),提出上述方案。這一方案意味著共有產權房可“變身”商品房,實現“外循環”。


          樓市未來再被撼動?這個省對共有產權房出大招!

           

          解決了共有產權房未來的商品屬性,和具備一定的投資屬性后,共有產權房會不會,很受剛需歡迎?


          同時,因為5年內不得轉讓,如因特殊原因需要轉讓,承購人須提出申請,并向代持機構繳納全部增值收益。這是否有非常利于平抑房價,阻擊炒房、投機風?


          對此杠桿游戲有以下6點看法:


          1,廣東版共有產權房,兼顧了保障屬性,并確實可能更受剛需歡迎。很多地方,共有產權房的位置其實不太好,而且因為公眾對擁有自己獨立產權住房的執念,導致部分共有產權房并不那么受歡迎。


          甚至不如公租房,更是不如限價房的受歡迎程度。


          在個別地方,如煙臺,2017年末曾嘗試可先買70%產權,剩下的30%產權,2年后即可購買,購房者擁有完全意義產權。


          這樣的嘗試也有價值,但是2年周期太短,容易引發投資性購買,對于調控不完全有利。


          而按照廣東的征求意見稿,因為可以先購買部分產權,價格也低。5年后還可以轉讓獲益,10年后完全可以買下產權,變成完全意義的商品房,既對剛需增加了吸引力,也杜絕了短線炒作空間。


          部分買完整意義商品房有壓力的群體,可以退而求其次。

           

          樓市未來再被撼動?這個省對共有產權房出大招!


          2、政府負擔和資金退出有了保證。之前公租房也好,以及類似北京的共有產權房也罷,很大一個問題是,政府通過土地做股,或者真金白銀的投入,如何收回、退出,實現資金的平衡,一定階段內是個難題。


          應該說,保障性質的房子,政府本來就不該考慮收益、賺錢問題。但是如果資金投入大,還影響到賣地收益,長期占用資金,卻很難退出,無論中央如何鼓勵,地方動力都會不足。


          如果允許共有產權房剩余產權出售給承購人,5年內要賣增值收益歸政府,那么資金的退出和保值、增值也就有了保證。


          從這個意義上說,杠桿游戲認為,廣東版共有產權房實現了保障和市場(商業)的平衡,利于激勵地方政府多搞共有產權房。

           

          樓市未來再被撼動?這個省對共有產權房出大招!

           

          3、部分剛需住房壓力,可能適度降低,至少多了一個上車機會。順著上述邏輯分析,我們可以得出初步結論,廣東版的共有產權房,對于購房壓力大的部分剛需群體,是有價值的。


          同時,杠桿游戲認為,因為5年后增值收益可以歸自己,10年后可以完全買下產權,這也給這部分群體留了個分享地產紅利的念想,對于社會穩定也很有益。


          既能更容易上車,還有機會獲得投資收益,不錯。

           

          樓市未來再被撼動?這個省對共有產權房出大招!

           

          4、房價會否因此降低,則很不好說。道理很簡單,如果未來完全不搞商品房了,或者大比例搞共有產權房,新房均價自然是低了。但首先這不可能,其次如果這樣,完全意義商品房就顯得更加稀缺。


          若此,商品新房的地價多半便宜不了,因為地方拿出了太多的地搞共有產權,必須通過商品房土地來實現平衡。


          同時值得注意的是,因為地方政府擁有共有產權房50%左右的產權,如果房價跌了,意味著不僅共有產權房購買者虧了,政府所持有的資產價格也縮水。


          本身地方政府投入土地、資金,就得考慮如何平衡、回報問題,再縮水豈不是虧了。


          這么說的話,杠桿游戲覺得房價會否因為共有產權房的推出而下降,完全是兩回事。

           

          5、共有產權房實際是新的土地財政模式。分析完上述第4點,各位桿友應該意識到,如果房價平穩,或者長期不算差,通過購買人的前后數年(比如10年)房屋產權購入,或者轉讓獲益,地方政府都可以獲得回報。

           

          樓市未來再被撼動?這個省對共有產權房出大招!


          這實際還是獲得了土地、房價增值的收益。所以,杠桿游戲說,這是土地財政的新模式。地方政府一開始需要投入,然后理順之后,隨著時間推移,可以持續獲得收益。


          而且,如果地產市場可控,未來的收益或許更多。

           

          6、增加足夠的宅地供應,包括更多的共有產權宅地,也包括商品宅地,才體現平抑房價的決心。這方面,近一年多以來,大部分地方在中央的要求下,算是努力在做了。


          未來能否持續,同時貨幣和其他政策,是否不再掀起投資房產的思潮,是房價平抑的關鍵。

           

          注意,本文的一切分析和假設,都是建立在廣東省住房和城鄉建設廳官網發布《關于推進共有產權住房發展的指導意見(征求意見稿)》的基礎上。如果最終的指導意見,有其他規定,上述分析,部分可能不成立。

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