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          發表于: 2018-10-8 10:09:18 | 只看該作者 |只看大圖 |倒序瀏覽



          恰逢國慶,返鄉潮中,三四線房產市場中混亂的各種產權房,更是花式作妖。


          “小產權,承諾能辦房產證,能買嗎?”、“XX區XX項目說是安置房,才賣5000多靠譜嗎?”……


          一直以來,后臺源源不斷有學員咨詢非正常產權房能否入手,國慶期間數量更是激增。


          而且以低價好地段招徠客戶,亂花漸欲迷人眼,是時候來一個撥亂反正了。


          本篇我們就來深扒一下市場上比較典型的幾種不同的產權房。


          深扒!那些低價產權房,是餡餅還是陷阱?


          認識產權房的外衣


          我們都知道,常規的產權房,也就是目前市場上正規出售、完成交易的商品房,都是五證齊全,產權證由政府部門統一頒發,并且能夠正常進行二次交易的。


          購買正常的商品房,可以對房屋行使占有、使用、收益和處分四項完整的權利,也就是我們通常講的可以享受拆遷補償、抵押、轉賣等權利,并且受法律保護。


          五證包括:

          《建筑用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程開工證》、《商品房銷售(預售)許可證》,購房要辦理房產證和土地使用證,代表完整產權。


          除商品房外,其他性質的產權房基本都不能擁有完整的產權,市場上比較常見的主要是以下三種:



          序號

          產權類別

          概念

          1

          拆遷安置房

          是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時,對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。即因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷,而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。

          一般屬于出讓用地/劃撥用地/集體用地,有些可以直接取得產權證,有些經補交土地出讓金后可取得房產證。

          2

          小產權

          指在農民集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產權證不是由國家房管部門頒發的,所以叫做“鄉產權”,又叫“小產權”。

          3

          其他產權房

          農民集體所有的土地被征收后,政府為了他們的就業及生活問題,而留給農村集體組織的集體土地,一般屬于第三產業發展用地

          工業、物流用地、倉儲用地,以及綜合用地建設的房屋。

          這些地塊性質均不能進行經營性房地產開發,一般只能滿足居住需求,不能辦理個人房產證。



          深扒!那些低價產權房,是餡餅還是陷阱?


          透視產權房的內核


          1. 拆遷安置房


          拆遷安置房,因土地性質不同而分為三種類型:

           

          深扒!那些低價產權房,是餡餅還是陷阱?

          看到上面我們似乎吃了一個定心丸?


          拆遷安置房也挺穩妥的嘛,那不是購買之前了解土地性質,按程序辦好就可以正常拿證了?


          是,也不是。因為——“程序簡明,風險難控”

           

          我們先看下安置房的定義,構成安置房必須符合這幾個要素

          (1)安置房的主導單位是政府。

          (2)安置的原因是因城市道路或公共建設項目拆遷。

          (3)安置的對象僅限被拆遷的住戶。


          要同時滿足這3個條件,才能認定為真正的安置房。


          因為安置房的特殊性,在沒有取得房產證之前:拆遷安置房安置對象只能是被拆遷住戶本人,且在取得所有權的一定期限內,不能更名或轉讓。


          取證以后,如果該房產沒有規定限制對外出售,或者限制轉讓的期限已滿,這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什么區別。


          但市場上很多拆遷安置房,往往是沒有取得產證,或者是剛剛取得產證,按規定5年內限制轉讓的房子,常常伴隨著陷阱:

           

          比如。很多拆遷戶未取得房產證,或者在限制交易時間內進行買賣,是無法及時辦理房屋產權過戶手續的,還可能存在房不對本、一房多賣等交易風險。


          還有,由于安置房對象特殊,即使滿足正常交易條件,在簽訂買賣合同的時候,拆遷安置協議內的全部被拆遷人也要出具書面材料,表示他們全體知情并且同意轉讓,這時買賣合同才能成立。

           

          此外,集體土地性質上的安置房還有更長的路要走,因為:


          集體土地上的拆遷安置房想要上市交易,需通過:經農村集體經濟組織村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意后,可申請將撥用集體土地按規定程序轉變為國有劃撥土地;


          而國有劃撥土地轉變為國有出讓土地的,經批準后按規定補辦出讓手續并補繳土地出讓價款,在兩次轉變后,在集體土地上建設的拆遷安置房才具備上市交易的條件。   

           

          一旦涉及群體表決,那就是無窮無盡的工程了,畢竟人家村民即使不補交出讓金也可以長久居住。


          當然,也有些城市安置房在建設之初就已經進行過土地變性,走正常商品房程序,但這樣的少之又少。


          2. 小產權房


          小產權房是市面上比較常見的了,特別是在深圳,截至16年底,深圳小產權違建面積達4.05億平方米,幾乎占全市總建筑量的一半,一般分為三大類:住宅類、產業類、公建配套類,其中住宅類占總違建面積高達40%。


          深扒!那些低價產權房,是餡餅還是陷阱?


          為了清理歷史遺留問題,深圳已于9月17號通過了關于處理產業類和公共配套類兩類歷史違建的處理辦法,自10月10日起施行。


          整個處理辦法通俗的講就是:


          產業類——生產經營性的廠房,只需補繳50%的市場評估地價,就能轉為商品房;商業類辦公寫字樓,補繳全額地價,也能轉。

          公建配套類——僅能確認為非商品性質。


          但是,只字未提住宅類小產權房,后期是否轉正各有說法,我們暫且分析一下現在的情況。


          住宅類小產權房,主要分為這三大類:

          一是個人建的農民樓;

          二是村集體組織建的統建樓;

          三是外來開發商購買村集體用地,無合法手續建的出售樓。


          這三種大類的小產權房并不都是可以正常立戶的(歡迎網友補充)


          開發商和村集體建的出售樓,部分可以通過更名后立戶

          而個人自建的農民房,外來人是肯定不可能獨立立戶的,頂多掛靠在該村的集體戶口上。


          而且,立戶的前提是你必須是深戶(包括集體戶),而且必須是一手轉讓才可以。


          所以即使是在試點的深圳,小產權的情況還是一團迷霧,風險卻是不勝枚舉的:


          (1)無房產證、土地證,房屋有可能被強制拆除或被拍賣;

          (2)不能進行正常行使買賣、贈與、置換、繼承、出租等權利,即使簽定相關合同也,不受法律保護;

          (3)不能貸款,即便全款買房后,如果后期遇到財務周轉也不能通過抵押方式獲得銀行的貸款;

          (4)無拆遷補償,在房屋被拆遷時無法按國家政策及相關拆遷法規獲得拆遷補償;

          (5)無法辦理落戶的小產權房,無法獲得免費醫療和義務教育資源;


          同樣,全國各地針對小產權房的處理也不盡相同,比如說曾經被鄭州市金水區列為重點工程的樓盤“鄭公館”,建好入住5年后即被拆遷,原因正是因為小產權


          3.    其他產權房

          根據上文我們了解到,部分安置房是可以通過獲取房產證轉正變成一般商品房。而小產權房現階段不具備轉正條件,而且屬于違章建筑,隨時可能被清理。那介于這兩者之間,還有其他不同土地性質上建的其他產權房,既不能轉正,經過合法保障后但也不會隨時被拆遷,還能滿足正常居住功能,但也僅僅能住人而已。


          比較常見的是,在農村集體經濟組織產業用地上開發建設的住房,土地性質一般是其他商服用地。


          因為產業用地的土地權利人只能是農村集體經濟組織,用于建設商業類房產發展產業,不能直接建設住宅進行銷售。


          符合政府相關部門的規劃報建后,可以取得集體不動產權證、規劃許可證、建設用地批準證、施工許可證,但無商品房預售許可證


          運作模式:


          一般是由投資商與村委達成協議,通過租賃集體土地30-50年使用權對地塊進行投資開發。


          投資商取得土地使用權后,經規劃設計、報建、施工,將使用權銷售給購房者。


          作為回報,投資商通過支付土地租金或收益分成給返給村委。

           

          深扒!那些低價產權房,是餡餅還是陷阱?

          根據上圖我們可以看到,土地完全使用權仍歸村委所有,投資商沒有取得,所以購房者購買此類項目所簽署的《合同》并非購房合同,而是一份合作建房合同。


          深扒!那些低價產權房,是餡餅還是陷阱?


          《合作建房合同》規定:購房者出錢與投資商共同建房,享有房屋使用權(通常是20-40年)


          這就意味著:


          不能辦理個人不動產權證,也就意味著無法享受學區等一系列和戶籍相關的福利和權益。


          40年的土地使用權到期后,土地仍然會回歸到全體村民所有,購房者就不能繼續享有它的土地使用權。

           

          除此之外還有開發商在工業、物流用地、倉儲用地,科教用地以及綜合用地上建設公寓:


          以創客工廠,藝術公社,之名冒充商品房公寓銷售。


          實際基本都是“以租代售”在市場推出。


          燕郊的李女士,以市場價的一半買了一套“xxx城”的房子,簽訂的合同是租賃合同,租賃期僅為25年,用途顯示“倉儲”。

          銷售人員說:“性質差不多,產權用完了以后繼續和國家續約。”

          “我們簽訂的合同里寫了,以后拆遷款都是租戶所有。”

          “我們是以租代售的模式,政府是支持的,如果說你三五年之后想賣的話,直接找到物業,然后物業幫找買房人,也就是一紙合同的事情。”


          由于只能全款支付,那就相當于以市場正常房款的50%租用了一套25年的公寓,這真的便宜嗎?


          而且,一般工業、物流用地、倉儲用地,以及綜合用地的使用年限是50年,到期之后,需要怎樣進行權利延期,是否需要繳納土地出讓費用,繳納多少出讓費用目前都沒有明確的說法,何況搭建住宅還是違背土地用途的。隨時有可能因為城市的擴張講工業倉儲用地拆遷變形賣給正規開發商建設商品房。后期賠償問題也是麻煩重重。


          租賃和買賣的概念完全不同,最長20年租賃期限到期后,所有權仍歸還出租方,所以同樣的,拆遷款也歸出租房所有。


          至于轉賣更名就見仁見智了,一般開發商都是不知名小企業,三五年之后資金一回款就人去樓空,誰又能保證什么呢?


          更糟糕的是,如果沒有履行正規合法的報建,這就是不合法的建筑,租賃合同的法律效力就不復存在了,購房者無法得到保障,一旦發生爭議,法院將判處租賃合同解除,購房者還要支付房屋使用費。


          深扒!那些低價產權房,是餡餅還是陷阱?

          大胡子有話說


          房價高壓之下,可謂,類住宅產品跌生,雖然,此類房產低投入即可滿足自住需求,后期還可以通過出租回本或收益。


          但,因土地性質的特殊因素、開發商資質、相關部門的監管范圍外,風險系數相當高。


          即便是70年產權的住宅,還需要多維度多思路的判斷價值和投資機會,40年產權的商鋪公寓即便五證齊全也仍然是我們一直不推薦的投資標的。


          而產權不清,五證齊全,各種非常正常的產權房,更是應該謹慎、遠離、屏蔽。千萬不要被眼前的低價和銷售的話術迷惑,道阻且長,且買且珍惜!


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